Hola, Para los que ya nos conocéis sabéis que uno de los valores añadidos de n/empresa respecto a otras, es asesorar a nuestros clientes de forma eficaz, y para quienes no hemos tenido el placer aún de conocernos, igualmente os facilitamos la guía que os dará de forma fácil toda la información que necesitáis de esta nueva ley del alquiler de Catalunya 11/2020. Además, si queréis ampliar la información, nos ponemos a vuestra disposición, y así ayudaros en la toma de decisiones de venta, compra o alquiler. Saludos cordiales,  equipo eficacia.cat 

Cuando se vende un inmueble, la Ley del IRPF permite incrementar el valor de adquisición del mismo, a efectos de reducir el importe la ganancia patrimonial, en el “El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.” Y ello tanto si la transmisión es onerosa o gratuita. No obstante, la Dirección General de Tributos ha aclarado qué gastos pueden computarse como mayor valor de adquisición del inmueble, y cuáles no. (Publicado en Idealista) IMPORTANCIA DE LOS GASTOS DE ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE, PARA REDUCIR EL IMPORTE DE LA GANANCIA Estamos ante una cuestión de suma trascendencia. Y ello, porque el correcto cómputo de todos estos gastos permitirá reducir la ganancia patrimonial, lo que supondrá un importante ahorro fiscal.   No en vano, la ganancia patrimonial, aunque tributa a tipo fijo (19%, 21% o 23%), según el importe de la misma, se calcula por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del inmueble. Por ello, en la medida en que el valor de adquisición pueda incrementarse en el importe de los gastos inherentes a la adquisición, se logrará reducir la ganancia, y la tributación en IRPF. QUÉ SE CONSIDERAN “INVERSIONES Y MEJORAS” En este punto, los contribuyentes suelen computar cualquier tipo de inversión, mejora, reforma o reparación realizado en el inmueble desde que éste se adquirió. Sin embargo, esta forma de actuar no es correcta, a juicio de la Dirección General de Tributos. Así, en una consulta aclara qué debe considerarse como inversión y mejora. Y también, qué gastos realizados en el inmueble, no podrán computarse como mayor valor de adquisición. En relación con las mejoras, afirma Tributos que “el concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del IRPF. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficacia productiva”. Por tanto, en la medida en que inversión realizada en el inmueble suponga una alteración del mismo, dotándolo de elementos, o calidades que antes no tenía, podríamos hablar de mejora. Sería el caso, por ejemplo, de una reforma integral del inmueble. De este modo, su coste podría computarse como mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. Y dicho concepto sí podría computarse como mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. LAS “AMPLIACIONES” TAMBIÉN COMPUTAN COMO MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN Algo parecido ocurre con las “ampliaciones” que puedan realizarse en el inmueble. En este punto, Tributos se remite igualmente en este caso a la Resolución de 1-3-2013. Y ello, para declarar que la “ampliación” consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado. Y ello, para obtener igualmente una mayor capacidad productiva. Pues bien, es evidente que en este concepto entrarán las nuevas construcciones, ampliaciones de superficie, etc… que recaigan sobre el inmueble. El coste de dichas ampliaciones, igualmente, podría computarse como mayor valor de adquisición. CÓMO DIFERENCIAS LAS “INVERSIONES Y MEJORAS” DE LAS OBRAS DE “REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN” Más problemas plantea la consideración como mayor valor de adquisición de las obras de reparación y conservación del inmueble. En este caso, ya no estaríamos ante obras destinadas a mejorar el inmueble, o ampliarlo, sino a conservarlo en perfecto estado para su uso y disfrute. Por eso, dichas obras de reparación y conservación no computarían como mayor valor de adquisición. Y ello, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial. El problema que se plantea, es el de diferenciar unas obras de otras. Es decir, saber cuándo estamos ante obras de inversión y mejora, y cuándo ante obras de reparación y conservación. En este punto, el criterio de la Dirección General de Tributos es el de que “constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”. Y ello, para concluir que “En consecuencia, si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo”. Estamos, en definitiva, ante una cuestión de prueba, que deberá resolverse caso por caso en función del carácter de las obras realizadas. QUÉ GASTOS Y TRIBUTOS INHERENTES A LA ADQUISICIÓN, COMPUTAN COMO MAYOR VALOR DE ADQUISICIÓN Por otro lado, también computan como mayor valor de adquisición los gastos y tributos inherentes a la misma. En este punto, considera Tributos que “éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales”. No obstante, conviene realizar las siguientes precisiones: En caso de que la adquisición tributará en el IVA (venta de vivienda nueva, por ejemplo), este impuesto también se considerará mayor valor de adquisición. Y ello, siempre que el adquirente del inmueble no hubiera tenido derecho a deducirlo. En cuanto a la plusvalía municipal, hay que referirse al supuesto de que pague el impuesto quien no es el sujeto pasivo del mismo. Y ello, por haberse pactado así. En estos casos, considera Tributos que “será necesario que el consultante, adquirente del inmueble, acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo”. Y ello, mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho. En una entrada anterior del blog, nos referimos, además, a cómo deducir en el IRPF, la plusvalía municipal pagada en un ejercicio distinto al de la venta del inmueble. Por último, si la adquisición fue por herencia o donación, podrá computarse como mayor valor de adquisición la cuota del Impuesto de Sucesiones y Donaciones que se ha tenido que pagar. CONCLUSIÓN Estamos en definitiva ante cuestiones que habrá que tener muy en cuenta. Y ello, por dos motivos: En primer lugar, para evitar problemas con Hacienda. Estos vendrán cuando aquella considere mal calculada la ganancia obtenida con la transmisión, y nos notifique una liquidación. En segundo lugar, para obtener el mayor ahorro fiscal posible. Y es que son muchos los contribuyentes que no aprovechan todos los beneficios fiscales previstos en la normativa tributaria. Y ello, en detrimento de sus propios intereses.  

A escasos días de que finalice el plazo para presentar la declaración de la renta 2019, son muchos los contribuyentes que, por prudencia, deciden tributar según el criterio de Hacienda para después solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, afirma que esta batalla contra Hacienda arranca justo cuando finalice la campaña de la renta y es posible pedir desde la devolución de la exención por la venta de la vivienda habitual, hasta la devolución de la compensación por las pérdidas obtenidas con la donación de un inmueble. Estas son las devoluciones en el IRPF que se pueden pedir a Hacienda Exención por la venta de vivienda habitual Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida. Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF. En concreto, el artículo 38.1 de la Ley del IRPF, que es el que regula este beneficio fiscal, exige la reinversión total o parcial del importe obtenido con la transmisión. Y añade el Reglamento del impuesto que esa reinversión debe llevarse a cabo en el plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta. Pero esta exención en el IRPF se puede aplicar también a contribuyentes mayores de 65 años que decidan vender su vivienda. Sin embargo, Hacienda suele buscar motivos para cuestionar que la vivienda transmitida sea la habitual, tal y como recuerda el abogado José María Salcedo. Así, por ejemplo, Hacienda no suele permitir esta exención en el caso de que el contribuyente haya dejado de vivir en la casa hace más de dos años, algo “especialmente gravoso en el caso de padres divorciados, cuando el uso se atribuye al otro y es, por tanto, imposible, vender la vivienda”, añade el experto. Pero Hacienda tampoco permite aplicar esta exención si la nueva vivienda habitual se compra mediante una hipoteca, algo que tiene sobre la mesa el Tribunal Supremo. En concreto, se trata de unos de los beneficios fiscales más usados por los contribuyentes y, por ello, se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio. Porque el importe obtenido en la venta se destinará al pago de las cuotas de la hipoteca durante todo el periodo de amortización del préstamo (no solo en el plazo de dos años antes comentado).   Por eso, Salcedo recomienda pelear la aplicación de esta exención. Compensación de las pérdidas obtenidas con la donación de un inmueble Hacienda suele negar a los contribuyentes que han registrado pérdidas por la donación de un inmueble que puedan compensarlas con las ganancias obtenidas durante el ejercicio y en los cuatro siguientes. Pero José María Salcedo recuerda que es un criterio discutido por algunos órganos del Ministerio de Hacienda, como es el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Valencia, con lo que merece la pena reclamarlo. Amortización de inmuebles recibidos en donación o herencia Uno de los mayores gastos deducibles en el caso de viviendas alquiladas es el de la amortización (se calcula sobre el mayor de dos valores, el catastral y el de adquisición de la vivienda), pero Hacienda considera que los inmuebles procedentes de una herencia o donación no valen nada. En concreto, sólo considera que su valor se corresponde con los gastos e impuestos que se pagaron por la herencia o donación, con lo que reduce su valor y, por tanto, la amortización acaba aplicándose sobre el valor catastral. Es otra cuestión que también está sobre la mesa del Supremo, por lo que Salcedo aconseja pelear la reclamación y no renunciar a la deducción de este gasto. IRPF en caso de la disolución de una comunidad de bienes al adjudicar inmuebles La Ley del IRPF establece que no hay ganancia o pérdida patrimonial en caso de disolución de la comunidad de bienes, salvo que se actualice el valor del inmueble. En caso de actualización, el contribuyente que no se adjudique la vivienda, pero reciba una compensación económica superior al valor que tenía el inmueble cuando lo compró o heredó, deberá tributar en el IRPF. Por ejemplo, es el caso de una vivienda comprada por dos hermanos por 120.000 euros. Cada uno será propietario del 50% de la casa por valor de 60.000 euros cada uno. Si al cabo de los años, uno de los hermanos se queda con el 100% de la casa valorada en 180.000 euros, la compensación que cobrará el otro será de 90.000 euros, es decir, 30.000 euros más que su valor de compra. Este incremento de valor debe tributar en el IRPF.   “Frente a este criterio se han revelado diversos Tribunales Superiores de Justicia, como el del País Vasco, o el de la Comunidad Valenciana. Consideran que la Ley del IRPF prohíbe actualizar valores en una disolución de comunidad. Y que, por tanto, si esto se hace, no tendrá implicaciones en el IRPF, ni habrá ganancia”, comenta José María Salcedo. Salcedo recuerda que hasta que el Supremo se pronuncie sobre esta cuestión, los contribuyentes están en su derecho de solicitar la rectificación de la autoliquidación de IRPF y la devolución de ingresos indebidos. Gastos por inmuebles vacíos Hacienda no permite al contribuyente con una vivienda en alquiler pero que no encuentra inquilino deducirse los gastos que genera. No obstante, es un criterio discutido por varios Tribunales Superiores de Justicia que terminará siendo resuelto por el Supremo. Otros casos no relacionados con la vivienda Las costas judiciales cobradas con motivo de un litigio tributan en el IRPF como ganancia patrimonial, pero es posible deducir todos los gastos pagados por el contribuyente a sus propios abogados. Salcedo recuerda que se abre la puerta a solicitar la devolución de las costas por las que se tributó en 2019 (si no se tuvo en cuenta este criterio), y por las cobradas en los últimos cuatro años. Por otro lado, los intereses de demora cobrados por un contribuyente con motivo de una devolución tributaria también pueden no tributar en el IRPF. Salcedo aconseja plantear batalla para evitar la tributación de los intereses de demora. Y ello teniendo en cuenta que es una cuestión que también va a resolver el Supremo en los próximos meses. Cómo reclamar la devolución de ingresos indebidos Desde el despacho Ático Jurídico aconsejan al contribuyente solicitar a Hacienda la rectificación de la autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos antes de que prescriba el derecho a hacerlo (4 años contados desde el último día que hubo para presentar el impuesto). No obstante, si lo que se pretende rectificar es lo que Hacienda considera “opciones tributarias”, la solicitud debe presentarse antes del 30 de junio. Ello ocurrirá cuando se pretenda aplicar la exención por transmisión de la vivienda habitual, o la compensación de pérdidas generadas por la donación de un inmueble. El abogado de Ático Jurídico recuerda que el procedimiento de rectificación debe iniciarse ante la Agencia Tributaria. En caso de que Hacienda desestime la solicitud, entonces se puede recurrir por vía económico-administrativa y, posteriormente, ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

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